Comment bénéficier de la garantie légale des vices cachés ?

Vous avez acheté un bien immobilier, qui est le projet de votre vie, ou encore la voiture dont vous aviez toujours rêvé. 

Vous constatez des vices cachés ? 

Sachez que, tout acquéreur d'un bien immobilier ou mobilier qui découvre après l'achat un problème qui n'était pas apparent dispose d'une action contre son vendeur : il s'agit de l'action en garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du Code civil. 

Elle vous permettra d’obtenir une indemnisation assortie de la résolution du contrat de vente (action rédhibitoire) ou une diminution du prix de vente (action estimatoire) selon votre choix. 

CONDITIONS D’APPLICATION 

Cette action exige la réunion de conditions cumulatives : 

• l'acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente.
• le vice doit être non apparent.
• le vice doit rendre impropre ou diminuer l'usage.
• le vice doit être antérieur à la vente. 

Vous avez 2 ans à partir de la découverte du défaut pour mettre en œuvre la garantie légale des vices cachés. Et ce, dans la limite de 20 ans après l'achat (c'est-à-dire à compter du jour de la vente). Ce délai de 2 ans est un délai de prescription qui peut donc être suspendu, en particulier lorsqu’une mesure d’expertise a été ordonnée. (C.Cass. Chambre mixte 21 juillet 2023 pourvoi n°21-15.809, 21-17.789, 21-19.936 et 20-10.763) 

CAS D’EXCLUSION 

En revanche, cette garantie ne s’applique pas par exemple aux ventes judiciaires, aux ventes à l’amiable intervenues dans le cadre d’une liquidation judiciaire, aux cessions d’entreprise dans le cadre d’une procédure collective. Enfin, la vente d’immeuble à construire, (vente en l’état futur d’achèvement ou vente à terme), est également soumise à la réglementation applicable aux constructeurs. 

Elle ne s’applique pas non plus en présence d’une clause d’exclusion de garantie insérée au contrat de vente. 

Cette clause limite ou exclut la garantie des vices cachés du vendeur à l’unique condition que celui-ci soit de bonne foi. 

De fait, les effets de cette clause sont annihilés par la preuve de la mauvaise foi du vendeur, qui consiste pour l’acheteur à démontrer que le vendeur avait connaissance de l’existence du vice au moment de la vente. Cette connaissance est d’ailleurs présumée lorsque le vendeur est un professionnel. 

Plus encore, vous aviez connaissance de l’existence d’un vice affectant le bien que vous vous apprêtiez à acheter, en ce qu’il s’agissait d’un vice apparent. 

Normalement, le vendeur pourrait vous opposer l’absence de garantie des vices cachés car en votre qualité d’acheteur vous êtes supposé l’avoir constaté et accepté en procédant à l’achat, ce d’autant si votre contrat comportait la fameuse clause d’exclusion de garantie. 

LES EXCEPTIONS QUI CONFIRMENT LA REGLE 

Pour autant, doit-on en déduire, que l’existence de vices apparents et  l’acceptation de clause de non-garantie par un acquéreur, doit l’empêcher d’agir en garantie des vices cachés ? 

La Cour de Cassation a récemment répondu par la négative : 

« Sont des vices cachés les fissures constatées par l’acquéreur d’un bien immobilier avant la vente si elles ont pour origine l’inadaptation des fondations au sol, si elles évoluent et si l’acquéreur n’avait pas pu se faire une idée de leur ampleur et de leurs conséquences. » (Cass "e CIV 14-9-2023 n°22-16.623F-D) 

Il faut en effet pour exclure la garantie des vices cachés, que l’acheteur, qui a pu constater l’existence du vice avant la vente, ait eu connaissance de l’ampleur et des conséquences dudit vice. 

Aussi, si vous n’êtes pas considéré comme un professionnel du bâtiment, vous pourrez parfaitement bénéficier de la garantie même pour un vice que vous aviez vu avant la vente à partir du moment où il n’est pas justifié que vous aviez une connaissance de l'ampleur et des conséquences du vice. 

De même, si vous aviez connaissance du vice en qualité de sous-acquéreur lors de votre achat, cette connaissance est indifférente aux fins d’apprécier le bien-fondé de votre action en vice caché contre le vendeur originaire. 

En effet, dans un arrêt rendu le 16 octobre 2024, la chambre commerciale de la Cour de cassation considère sur le fondement des articles 1641 et 1642 du code civil que la garantie des vices cachés accompagne, en tant qu'accessoire, la chose vendue, de sorte que lorsque l'action en garantie des vices cachés est exercée à l'encontre du vendeur originaire à raison d'un vice antérieur à la première vente, la connaissance de ce vice s'apprécie donc à la date de cette vente dans la personne du premier acquéreur. 

Si vous avez besoin de conseils ou de l’intervention d’un avocat, le Cabinet FIDELIS est habilité à agir dans ce domaine et vous accompagnera dans vos démarches.